Согласование пристройки во встроенном пристроенном помещении многоквартирного дома

Капитальный ремонт встроенно пристроенного помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 января 2017 г. № 2146-АГ/08 О квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. № Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее — Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики — предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578.

Директор
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры
А.В. Гришин

Обзор документа

Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

Источник



Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Еще:  Ремонт квартир и домов в Сургуте как бесплатно разместить объявление

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Информация приведённая в статье касается жилых помещений. А по нежилым помещениям изначально приобретённых, как нежилые, пробел в законодательстве. Законопроек… Читать ещё

Источник

Оплата капремонта собственником пристроенного помещения.

Собственник пристроенного помещения не хотел платить за
капремонт и дошёл в своих жалобах до Верховного Суда РФ. Однако освободиться от
оплаты обязательных взносов владельцу помещения не удалось.

Дело №А07-12262/2017, о котором идёт речь, началось со взыскания
небольшой задолженности (50 тыс.руб.) с собственника региональным оператором, собирающим
взносы на свой счет. Ранее направленную претензию Фонда капремонта собственник
проигнорировал. Владелец помещения настаивал на том, что пристрой к жилому дому
и сам дом единым объектом недвижимого имущества не являются, а, значит,
ответчик не обязан оплачивать капремонт.

Суд думал иначе и требование регионального оператора
удовлетворил полностью. Дальше это дело по жалобам недовольного собственника
прошло по всем инстанциям, но на результате дела это никак не отразилось.

Как суды мотивировали свое решение.

Суды в своих решениях написали, что спорный МКД включён в
региональную программу капремонта, при этом согласно выписке из ЕГРН ответчик
является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу этого многоквартирного
дома.

По силу статей 36, 39, 154, 155, 158 Жилищного кодекса РФ
понятие взноса на капремонт является составной частью платы за жилое помещение
и коммунальные услуги. Таким образом, собственник нежилого помещения в силу
прямого указания закона обязан нести расходы на содержание и капремонт общего
имущества.

Еще:  Когда БТИ должно делать обмеры квартиры

Государственная регистрация права в ЕГРН – это единственное
доказательство существования зарегистрированного права. Принадлежность
собственнику пристроенного помещения, расположенного по адресу МКД, никто не
оспаривал.

Время возникновения у собственника обязанности по оплате
капремонта зависит от опубликования региональной программы капремонта, в
которую входит этот дом. Так как дом был включён в программу, и обязанность по
оплате взносов уже наступила у всех собственников, то и ответчик в силу прямого
требования закона должен нести расходы, в том числе на капремонт общедомового
имущества. В свою очередь, региональный оператор вправе требовать уплаты
взносов, так как эта обязанность не вытекает из какого-либо договора, а
является обязательной в силу закона.

Довод ответчика о том, что его помещение является
конструктивно изолированным помещением – пристроем с отдельными кровлей и
входами, предназначенным для самостоятельного использования, не имеющее мест
общего пользования совместно с жилым домом, суд отклонил.

Для определения статуса помещения была назначена экспертиза.
Эксперт указал, что МКД и пристрой “не являются единым объектом
недвижимого имущества, но, при этом, – не являются и обособленными,
самостоятельными объектами недвижимости по отношению друг к другу, т.к. не
удовлетворяют ряду требований, предъявляемым к обособленным (самостоятельным
зданиям)”.

Экспертиза показала, что пристрой имеет ряд общих несущих и
ограждающих конструкций с многоквартирным домом, а также инженерные системы –
общие как с жилым домом, так и с другими нежилыми помещениями, не входящими в
состав спорного объекта. Собственник не представил каких-либо доказательств
того, что спорное нежилое помещение является отдельно стоящим зданием и имеет
самостоятельные инженерные сети, через которые осуществляется поставка
коммунальных услуг, отдельный земельный участок, выделенный для его
строительства и эксплуатации.

Исходя из этого, суды пришли к выводу, что помещение ответчика
относится к МКД, а сам собственник обязан оплачивать взносы на капремонт.
Задолженность была взыскана.

Верховный Суд РФ в определении от 1 ноября 2019 г. N
309-ЭС19-19112 также оставил жалобу собственника без удовлетворения.

Источник

Новости ЖКХ

Об обязанностях владельцев нежилых помещений в МКД

Сегодня редкий владелец нежилого помещения не осознает, почему он должен нести расходы в отношении общего имущества в МКД. Управляющие организации (далее-УО) выигрывают суды и взыскивают задолженность за нежилые помещения не только по коммунальным услугам, но и за текущий ремонт и содержание МКД.

В начале пути «борьбы» собственников нежилых помещений с УО в судах применялись более примитивные доводы по типу «я имею отдельные договора на уборку придомовой к помещению (в частности, магазину) территории, коммунальные услуги, не пользуюсь входом в подъезд, не мусорю в подъездах дома, не езжу на лифте…».

Судебные решения различных инстанций по вышеуказанным вопросам поставили жирную точку.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 было указано, что собственник нежилого помещения в МКД по закону обязан участвовать в содержании общего имущества дома посредством ежемесячной платы независимо от расходов на содержание собственного помещения и коммунальные услуги. К тому же, «в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».

Чёткое определение по поводу обязательств по оплате следует из Письма Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонта общего имущества в многоквартирном доме»:

«Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч.2 ст.154, ст.155-158 ЖК РФ)».

Вывод о том, что обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией можно найти в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017 года.

При этом данный Обзор подтверждает обязанность любого владельца нежилого помещения нести такие расходы, даже если таковым является муниципальное образование, субъект РФ или в целом Российская Федерация.

Нередким средством судебной защиты владельца нежилого помещения являлось указание на наличие отельного от подъезда (двора МКД) входа. Постановлением ФАС СЗО от 14.05.2010 по делу №А56-56016 был подтвержден факт, согласно которому наличие отдельного входа в нежилое помещение не является основанием для освобождения его собственника от расходов на содержание общего имущества дома.

Аналогичные доводы содержатся в Постановлениях Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 года по делу №А48-4560/2012 и Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 года №06АП-2128/2012 по делу №А37-1985/2011.

В настоящее время распространенным доказательством собственников нежилых помещений в свою пользу являются экспертные заключения о том, что нежилое помещение по установленным экспертами параметрам не является частью МКД, поэтому начисление платы в отношении него неправомерно. Однако и здесь стоит отметить, что не все суды соглашаются с такими доводами.

В решении Арбитражного суда Иркутской области, суд счел заключение эксперта об автономности нежилого помещения незаконным по причине его принадлежности к общему зданию (МКД) и отмёл иные основания в пользу собственника нежилого помещения. При этом в основу решения суд заложил нормы, охраняющие интересы иных собственников помещений МКД и возможные неблагоприятные последствия для дома в целом.

В настоящей статье расскажем об относительно свежем (применительно к нашей теме) Определении Верховного суда РФ от 01 октября 2019 года № 301-ЭС19-16635.

Суд высшей инстанции указал, что если проектной документацией МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного дома.

Данный вывод стал решающим в споре о том, является ли нежилое встроенно-пристроенное помещение МКД его частью либо является самостоятельным объектом недвижимости.

Второе утверждение было рассмотрено по следующим критериям:

жилой дом и спорное помещение имеют отдельные входы,

жилой дом и спорное помещение не связаны общими коммуникациями и какими-либо проходами;

между жилым домом и нежилыми помещениями отсутствуют общие лестничные клетки;

спорные нежилые помещения имеют собственные точки подключения к магистралям инженерных сетей. Электроснабжение первого и цокольного этажей встройки проложено отдельно от системы электроснабжения МКД; система разводки труб отопления также является отдельной от верхних этажей МКД;

у нежилых помещений и жилого дома нет общих стен с сообщением между частями жилых и нежилых помещений при наличии общей несущей конструкции — фундамента;

у нежилых помещений и помещений дома разное функциональное назначение и различные архитектурные решения;

регистрация прав на недвижимость проведена при наличии отдельных технических паспортов с присвоением отдельных кадастровых номеров нежилым помещениям первого и цокольного этажа.

Несмотря на широкий спектр кажущихся относимых и допустимых доказательств, у Верховного суда РФ не возникло сомнений в принадлежности спорной пристройки к МКД по следующим основаниям:

пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к МКД, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке. Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются: документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;

однако если при этом в МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома;

из технического паспорта исследуемого здания следует, что спорные нежилые изначально предусматривались как встроенно-пристроенные помещения указанного МКД;

МКД и встроенно-пристроенное помещения имеют общие несущие конструкции — часть фундамента, часть крыши, монолитные колонны, простенки и балки перекрытий на первом и цокольном этажах;

между нежилым помещением и помещениями МКД имеются общие ограждающие несущие конструкции: наружные несущие ограждающие стены нежилого помещения со стороны двора, стены, ограничивающие лестничный марш в подъезде дома и межэтажное перекрытие первого этажа нежилого помещения.

Таким образом, приведенная судебная практика указывает на правомерность исковых требований УО, в помощь которым при судебном разбирательстве мы посоветуем учесть следующие положения для вынесения решения в пользу управляющего:

нежилое помещение и МКД имеют одинаковый адрес;

нежилое помещение в качестве такового указано в сведениях Росреестра;

нежилое помещение расположено на придомовой территории МКД;

собственник нежилого помещения не платит земельный налог;

в проектной документации нежилое помещение изначально указано в качестве встроенно-пристроенного к МКД;

собственники помещений МКД не давали 100-процентного согласия на уменьшение общего имущества МКД;

собственник нежилого помещения платит либо не платит, но имеет обязанность по внесению взносов на капремонт.

Источник

Согласование пристройки во встроенном-пристроенном помещении многоквартирного дома

По своим характеристикам встроенно-пристроенное помещение может входить в состав МКД, либо значится как самостоятельный объект. От этого зависит порядок проведения и согласования перепланировочных работ. Если указанное помещение входит в состав МКД, для согласования необходимо подавать документы в МЖИ. Для отдельных объектов согласование проходит путем утверждения проекта самим собственником.

Читайте в статье, в чем могут заключаться перепланировочные работы во встроено-пристроенных помещениях МКД, какие нюансы нужно есть при согласованиях, на какие запреты необходимо обращать внимание при проектировании.

В чем может заключаться перепланировка во встроено-пристроенном помещении МКД

Встроенно-пристроенные помещения МКД могут проектировать сразу при возведении здания, либо пристраиваться при реконструкции существующего объекта. Вот несколько особенностей правового статуса таких помещений:

  • встроенно-пристроенные помещения МКД не предназначены для проживания, относятся к нежилым площадям, поэтому правообладатель может вести коммерческую и хозяйственную деятельность;
  • помещения и МКД имеют общий фундамент, одинаковые материалы стен (возможны исключения), смежные конструкции;
  • в зависимости от условий проектирования и оформления прав, помещения могут входить в площадь МКД, либо являться самостоятельным нежилым объектом.
Еще:  Снятие передней фары на Mercedes W210

От правового статуса встроенно-пристроенного помещения МКД зависит, какие строительные работы можно проводить в нем, как их нужно согласовать.

Если помещения входят в общую площадь, на работы распространяются все ограничения, действующие для МКД. Например, в столице действуют Постановления № 432-ПП и 508-ПП. В них указаны списки разрешенных работ в МКД при перепланировке, а также ряд ограничений. Если помещения не входят в состав дома, указанные постановления не будут применяться. Поэтому и запретов при перепланировочных работах будет существенно меньше.

Перечень нормативных актов

Для перепланировочных работ в МКД и нежилых объектах применяются разные правила. Если встроенно-пристроенные помещения входят в общую площадь дома, для получения разрешений нужно применять:

  • ЖК РФ (скачать);
  • Закон № 384-ФЗ (скачать);
  • СП 54.13330.2016 (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать).

Если помещения являются самостоятельным нежилым объектом, указанные выше документы будут применяться только в ограниченном виде. Например, ЖК РФ и СП 54.13330.2016 в данном случае не применимы. Проектные решения для нежилого здания должны соответствовать нормам безопасности Законов № 384-ФЗ и № 123-ФЗ, СП 118.13330.2012, Постановления № 432-ПП.

Простым языком

Перечень видов деятельности, которыми разрешено заниматься во встроенно-пристроенных помещениях, также зависит от их правового статуса. В СП 54.13330.2016 есть ограничения по коммерческой и хозяйственной деятельности, которые прямо запрещено вести на нежилых площадях МКД. Например, недопустимо размещать в таких помещениях магазины бытовой химии, продавать автопокрышки и автомасла, склады и точки по продаже сырой рыбы. Для отдельных строений таких запретов нет, даже если они имеют общие конструкции, фундамент и стены с МКД.

Перепланировка во встроенно-пристроенных площадях может проводиться со следующими целями:

  • смена вида деятельности, перепрофилирования объекта под другой бизнес;
  • смена внутренней компоновки и планировки для улучшения параметров, повышения комфорта;
  • для предпродажной подготовки, увеличения рыночной стоимости;
  • для переделки под нужды жильцов, если помещения относятся к имуществу МКД.

Решение о проведении работ принимает правообладатель. Если во встроенно-пристроенных помещениях запланированы работы на общем имуществе МКД, всегда необходимо организовать собрание, получить одобрение жильцов в протоколе.

Комментарий эксперта. Определить, входит ли встроенно-пристроенное помещение в общую площадь МКД, можно по правоустанавливающим документам, по информации из ЕГРН. Для зданий старой постройки этот вопрос может быть не урегулирован, если жильцы или владельцы помещений не проходили кадастровый учет. При возникновения спора можно обратить в суд. Вышестоящие судебные инстанции неоднократно рассматривали такие споры, так как от правового статуса помещений зависит порядок оплаты взносов на капремонт, расходов на содержание общедомового имущества.

Какие работы могут проводиться во встроено-пристроенных помещениях МКД

Если включено в состав МКД, перечень работ необходимо определять по Постановлению № 508-ПП. Этим руководящим документом допускается:

  • установка, демонтаж и перенос внутренних перегородок, стен;
  • объединение площади разных помещений;
  • прорубание, увеличение или уменьшение размеров проемов под окна и двери;
  • обустройство выхода на улицу, организация входных групп и тамбуров;
  • создание навесов, крыльца и лестниц;
  • иные виды работ, не ухудшающие параметры МКД, не препятствующие пользованию общедомовым имуществом.

В этом же постановлении есть и запреты на работы (о них расскажем ниже). Если встроенно-пристроенное помещение не входит в общую площадь МКД, перечень разрешенных работ будет определяться по Закону № 384-ФЗ, СП 118.13330.2012, Постановлению № 432-ПП.

Строительные нормы и ограничения при перепланировке

Любые строительные работы не должны ухудшать параметры объекта, приводить к снижению его устойчивости и прочности. Основные требования безопасности работ указаны в Законе № 384-ФЗ. Также в Постановлении № 508-ПП есть прямые ограничения для работ на площадях, относящихся к общей площади МКД:

  • запрещено ухудшать доступ к инженерным сетям дома и отключающим устройствам;
  • нельзя ликвидировать или снижать сечение каналов естественной вентиляции;
  • запрещено увеличивать нагрузки на несущие конструкции сверх нормативных значений;
  • нельзя делать теплые полы с подключением к системам централизованного отопления.

Все работы во встроенно-пристроенном помещении МКД должны соответствовать нормам пожарной, гигиенической и санитарной безопасности. Это будет проверять не только МЖИ, но и специалисты МЧС, СЭС (Роспотребнадзора).

Перепланировка в отдельном нежилом объекте, даже имеющем общие конструкции с МКД, позволяет провести практически любые работы, не влекущие угрозу безопасности здания. Ввиду близости такого объекта к дому и придомовой территории, нельзя допускать ухудшение условий проживания, пользования участком и элементами благоустройства. Чтобы не столкнуться с проблемами при выборе перепланировочных работ, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Мы обеспечим проектирование в соответствии со строительными нормами, столичным и федеральным законодательством.

Инструкция по согласованию перепланировки во встроено-пристроенном помещении

Для любого варианта перепланировочных работ заказывается разработка проекта, рабочей документации. Такие услуги окажет компания Смарт Вэй, что станет залогом успешного согласования. Для встроенно-пристроенного помещения, входящего в общую площадь МКД, инструкция включает стадии:

  • получение письменного согласия правообладателей помещения (если их несколько);
  • созыв собрания МКД, получение 2/3 голосов (если работы планируются на общедомовом имуществе);
  • оформление проекта с описанием всех работ, мер безопасности;
  • направление проекта в МЖИ;
  • направление документов в МосКомАрхитектуру (если будут проводиться фасадные работы);
  • проведение работ на объекте;
  • обращение в МЖИ для проверки работ, составления комиссионного акта.

Чтобы подтвердить соответствие нормам безопасности, проект будут проверять в МЧС, СЭС. Когда работы завершены, с актом комиссии нужно обратиться в БТИ, внести изменения в техпаспорт.

Нужен проект и для перепланировки во встроенно-пристроенном помещении, которое не входит в состав МКД. Однако процедура будет отличаться:

  • если объект находится в частной собственности, проект утверждает сам правообладатель, а в МЖИ обращаться не нужно;
  • если встроенно-пристроенное помещение является муниципальной собственностью, арендатор получает разрешение на работы в ДГИ;
  • если проектом предусмотрено изменение фасадов, нужно согласовать такие работы в МосКомАрхитектуре.

Тот факт, что владелец встроенно-пристроенного помещения может сам утвердить проект, не означает, что контроль за выполнением работ будет отсутствовать. Жильцы МКД могут подать жалобу для проведения проверки, если строительные работы или результаты перепланировки ухудшают условия проживания, пользования общедомовой территории. При выявлении таких нарушений собственника привлекут к административной ответственности, заставят устранить замечания.

Для обоих вариантов заключительной стадией будет внесение новых данных в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру, заказать изготовление техплана. После проведения учета в Росреестре выдается выписка ЕГРН. Этот документ будет содержать обновленные параметры встроенно-пристроенного помещения.

Комментарий эксперта. Встроенно-пристроенные помещения обычно не предназначены для проживания людей. Теоретически, можно перевести этот объект в жилое помещение, сделать из него одну или несколько квартир. Однако для этого нужно соблюсти множество строительных правил, предусмотренных для жилплощади. О нюансах этой процедуры можно узнать в компании Смарт Вэй.

Какие документы нужны для согласования

Проект на перепланировочные работы является далеко не единственным документом, который потребуется для успешного согласования. Заказчику нужно иметь:

  • правоустанавливающий документ на встроенно-пристроенное помещение;
  • письменное согласие правообладателей;
  • протокол собрания МКД;
  • техзаключение о состоянии конструкций;
  • проект и рабочая документация;
  • техпаспорт БТИ;
  • заявление о согласовании;
  • акт приемочной комиссии;
  • техплан на помещение после перепланировки.

Если вы закажете услуги в компании Смарт Вэй, всю требуемую документацию мы подготовим сами. Это быстрее, дешевле и эффективнее, чем проходить обязательные процедуры самостоятельно.

Как правильно составить ТЗ на проектирование и согласование перепланировки

Техзадание нужно, чтобы сразу определить перечень необходимых работ для проектирования, указать на особенности и исходные характеристики помещения, согласовать результат оказания услуг. Мы предлагаем максимально упростить процесс, заказать оформление ТЗ у наших специалистов. Мы знаем, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при подготовке технического задания. Это устранит претензии и сложности при согласованиях.

Сроки и стоимость

Компания Смарт Вэй специализируется на выполнении проектных работ, оказании услуг по согласованиям. С нашей помощью вы существенно ускорите прохождение проекта через госорганы, избежите отказов и приостановок в рассмотрении. Мы предлагаем доступные цены, гарантируем качество проектных работ и строгое соответствие строительным нормам. Подробнее об условиях сотрудничества расскажут наши специалисты.

Стоимость изготовления проектной документации от 30 000 рублей за 30 кв.м.

Стоимость согласований – от 40 000 рублей за 1 государственный орган.

Сроки считаются по нескольким вариантам – без ускорения, когда мы проходим все согласно регламентам госорганов – в средней 30 дней на один (в среднем 4-6 месяцев), либо мы идет по сокращенному варианту через наших специалистов – срок сокращается в 2-3 раза (до 2 месяцев).

Какие сложности могут возникать при согласовании перепланировки во встроено-пристроенном помещении МКД

В ходе согласований перепланировки во встроено-пристроенном помещении МКД могут возникать следующие сложности:

  • отсутствие правоустанавливающих документов и сведений кадастрового учета, определяющих правовой статус во встроено-пристроенного помещения;
  • наличие общих коммуникаций встроено-пристроенного помещения и остального объема МКД, что требует дополнительных решений в проекте;
  • необходимость согласования в МосКомАрхитектуре, если нужно провести работы на фасадах;
  • проблемы при получении согласия жильцов МКД, если работы планируются на имуществе дома.

Специалисты компании Смарт Вэй знают, как правильно устранить любые сложности, поэтому согласование пройдет успешно.

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Так как любые строительные работы могут повлечь угрозу безопасности здания, важно точно и грамотно составить проект, подготовить полный комплект документов для согласований. Все это входит в услугу “под ключ”, которую компания Смарт Вэй предлагает своим клиентам. Наши преимущества включают низкие цены, выполнение всех работ своими силами и без посредников, экономия вашего времени. Обращайтесь, с нашей поддержкой вы быстро пройдете все согласования!

Выводы

Встроенно-пристроенное помещение может входить в состав МКД, либо являться самостоятельным объектом недвижимости. От этого зависит порядок проведения и согласования перепланировочных работ. Если помещение включено в площадь МКД, для согласования необходимо обращаться в МЖИ. Для отдельных нежилых строений согласование проходит путем утверждения проекта самим собственником.

Заказать перепланировку во встроено-пристроенном помещении МКД и согласование можно в компании Смарт Вэй. Звоните, мы ответим на все интересующие вопросы!

Источник